政策组合拳接连打出：楼市已现三大积极变化当前是史上最友好的买房时期

  

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  9月24日以来，涵盖金融、税收、土地等方面的利好政策频出，购房成本降低，购房需求被激发；10月、11月市场持续回暖，房价企稳；北京、上海、深圳等相继落实住房交易税费优惠政策，再次降低购房成本。

  11月19日晚，每经房产、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第三期，58安居客研究院院长张波、广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、同策研究院联席院长宋红卫（排名不分先后）做客直播间，深度分析新政“组合拳”之下的市场变化和未来趋势。

  对于近两个月来楼市的量价表现，张波表示：“10月一线城市新房和二手房的找房热度，都超过了9月相应的水平，但11月上旬表现不及10月。从线上找房热度来看，一线%，二线%。”

  “但本轮政策‘组合拳’和此前相比，最大的不同在于政策出台的持续性，并没有因10月市场表现好，利好政策就停下了脚步。11月继续跟进一揽子政策，之后一段时间的热度上升很明显。另一个现象是，新房与二手房的成交差异在11月表现明显。新房热度下降明显，二手房的表现更为积极。虽然议价空间在减小，但以价换量的现象还是存在，所以二手房热度的增长，跟价格调整是有关的。”

  根据李宇嘉的观察，之前的政策效应基本维持在1个月左右，此次新政已接近两个月，效果仍然显著。特别是以深圳和成都为代表的部分城市，市场表现非常积极。

  “市场出现了几个积极变化，一是换房需求不仅带动新增挂牌上升，交易量也在增长，因此整体挂牌量没有明显攀升；二是二手房业主降价卖房的动力有所减弱；三是二手房成交量增长，跟新房之间形成了相互驱动的现象。也就是说，业主可能会卖掉二手房去买新房，很多刚需群体借助小户型二手房来上车，从而带动改善型次新房和大户型新房成交量明显增长。”

  宋红卫特别指出：“与5·27政策效应相比，当时新房案场到访转化率约5.5%，但此次新政转化率达到了8.8%，提升相当明显，原因就在于政策对预期和信心的影响。这次除了地方性政策，包括财政部、住建部、央行等都出了一系列政策来提振市场信心。”

  （注：5月27日，上海市住建委等四部门联合印发文件，明确上海将逐步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求等九条新措施）

  “从案场实际转化情况看，受信心影响的人群占到67%，也就是说不受新政本身内容影响，更多影响的是预期本身。有必要注意一下的是，本轮新政后，部分购买力偏低的人群也逐步具备了购房资格。这部分群体中，有些还需要置换二三线城市的房子，再购买新房，而二手房的流通性又偏弱，某些特定的程度上影响了整个购房需求在核心城市的释放。”

  “这一政策还有一个很重要的信号意义，在房地产交易循环链条不畅的时候，要把交易环节的税费砍掉。不管是契税、个税，还是开发商前期缴纳的比如土地增值税等。未来涉及购房者的三个税种，都可能降到很低甚至取消。把税收放在后端，并不是征收房产税，而是让后端能够更多地用税收做房产存量的维护。一方面有助于前端交易的形成，把交易量做大；另一方面也有助于存量房时代对房屋养老金等的重要补充。”

  宋红卫指出：“二手房领域税费偏重，尤其是改善性房源，税费加大了交易成本，影响整个交易的流畅度。政策对核心城市二手房是比较大的利好，可以加快整个二手房市场的流通。尤其在一线城市，很典型的特征是一二手联动性，传导链条比较紧密。之前我们做过一个测算，上海二手房交易中，37%存在置换性需求，即100套房子里，有37套房是卖掉后用于购买新房的。虽然契税、增值税、个税重点集中在二手房本身，但某些特定的程度上对于新房市场的带动也有置换链条传导的影响。”

  张波表示，未来所有的交易环节过程中，税和费都会有明显减少，还可以说零成本的可能性更大（除二手房中介费外）。对于一线城市来说，本身交易的税费就高且房价总价也高，因此政策效果一定有，对于大面积段改善的利好是明显的。但是也必须看到，限购放开之后，外围区域往高能级城市买房的现象在增多。综合看来，在一些中小城市未必有直观的改变，但对高能级城市是确定的利好。

  三位嘉宾一致认为，当前是刚需置业的最佳时期，但不同群体的买房逻辑需要转变。

  李宇嘉认为：“对购房者而言，现阶段不管是首付、利率、税率等，还是可挑选的区域、产品、范围、城市，宽松度都非常大。比如你是非深圳户籍，现在想去深圳买房，原来没法买，现在外围放开限购的区域都可以买。可以说，当前是史上最友好的买房时期。”

  宋红卫表示，纯刚需群体，只要负担得起就可以入市了，但在购房过程中一定要注意识别资产。过去普涨的很多是被行情带动起来的资产，可能未来会面临一定的价格调整。

  “对于工作年限比较短、工作不稳定的群体，切忌盲目加杠杆，风险比较高。而考虑购置多套房产，或者本身就有多套房产的群体，未来不是所有房子都能保值升值，所以要重新进行资产配置。目前已拥有一定量住房、生活中出现压力的人群，建议考虑降级置换，适度往外围走一走，购置总价比较低、风险比较小的房子。”宋红卫说。

  张波也对刚需置业提出了中肯建议：“过往10年或再早一些，一般建议我们大家都是跳一跳、够一够，因为当时房价处于不断上涨阶段。现在情况不同了，不是说有了15%首付就一定要上车，而是要更加保守地估计长期的现金流问题。无论是置换，还是首套，都要更加清晰地清楚自己未来的收入问题。此外，整个房地产行业的止跌回稳，不等于每个城市、每个区域、每个小区都止跌回稳，当下要买房，不能偷懒，要到市场上去看，要了解挂牌量、价格变化，这是很重要的功课。”

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  2025年1月10日，河北卓天房地产开发有限公司万汇城商业项目3#办公楼、4#办公楼及地下车库二区（I）段）办理施工许可手续的公示已发布。

  如对公示内容有异议，可向保定市保障性住房服务中心反映。公示时间：10天受理处室：保定市保障性住房服务中心保障房审核科地址：保定市恒祥南大街259号受理电线日来源：保定市住房和城乡建设局

  2024年四季度，保定市中心城区存量住宅公示信息及分布图发布，截至年底未动工土地面积达264.3公顷，已动工未竣工土地面积达861.4公顷，未销售住宅面积达414.2公顷。

  2025年1月8日，保定市公共资源交易中心公布了一则国有建设用地使用权拍卖出让结果公示，主城区2024-009号居住用地流拍，2024-060号公用设施营业网点用地成功出让，由自然人王清林以7205万元摘得。

  2024年是“保交房”攻坚的关键一年，全国已交付住房338万套，百强企业交付情况出炉。住房“保交房”进入攻坚阶段，各地晒出“成绩单”。2024年全年交付住房338万套，完成既定目标。

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